Стороны и предмет договора аренды

44. Элементы договора аренды (предмет, стороны, цена, форма и иные условия)

Стороны и предмет договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Предмет–имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Это могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Субъектами (сторонами) договора являются арендодатель(наймодатель) и арендатор(наниматель). Арендодателями могут быть собственники имущества, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом.

Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме.

Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, сущест¬венным условием которого является цена (арендная плата).

Арендная плата может устанавливаться в виде:

• определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода;

• предоставления арендодателю определенных услуг;

• возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца.

Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам иму¬щества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).

45. Права, обязанности и ответственность арендатора и арендодателя. Прекращение и возобновление договора аренды

Арендодатель по договору аренды обязан:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, со¬ответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также все документы и принадлежности;

• нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговоре¬ны в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества;

• предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

• производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Обязанности арендатора:

• своевременно вносить арендную плату в установлен размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества;

• польз-ться имуществом в соответствии с условия¬ми договора и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы;

• при прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвра¬щено с просрочкой, то арендодатель вправе получить аренд¬ную плату за это время.

Договор аренды является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны.

3. Прекращение договора аренды

Договор аренды прекращается:

• с истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит);

• в случае гибели предмета аренды.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор:

•. пользуется имуществом с существенным нарушением условий, договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора;

• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору

Источник: https://studfile.net/preview/5404397/page:21/

Аренда, договор аренды (часть 1)

Стороны и предмет договора аренды
Предмет договора
Основные права и обязанности
Временное пользование
Возмездность

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Для заключения любого договора необходимо согласовать условие о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Определения предмета договора аренды Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако из содержания ст. 607 ГК РФ следует, что объектом аренды является имущество, которое предоставляется арендатору. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить это имущество.

  1. Предмет договора аренды — имущество, которое подлежит передаче арендатору (объект аренды).
  2. Предмет договора аренды — предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и данные, позволяющие определенно установить это имущество (ст. ст. 606, 607 ГК РФ).

Для согласования предмета договора аренды необходимо указать следующее:

  • права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;
  • данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Если условие о предмете не согласовано

В этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § 1 гл. 34 ГК РФ.

Основные права и обязанности сторон

Формулировка абз. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Права и обязанности арендодателя:

  • обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
  • право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
  • право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:

  • обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
  • обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
  • право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).

Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки (ст. ст. 12, 15, 310, 406 ГК РФ).

Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон

Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку абз. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора:

  • временное владение и пользование объектом аренды за плату;
  • временное пользование объектом аренды за плату.

Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает.

Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий:

  • временное владение и пользование;
  • временное пользование;
  • возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано

В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ.

Временное пользование

Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Право пользования арендованным имуществом — это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах.

Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата.

Право владения арендованным имуществом — это возможность арендатора фактически обладать имуществом).

Данное право предоставляет арендатору:

  1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое). Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора.
  2. Возможность и право применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ.

Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц.

Внимание! Право владения (законное владение) возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента фактической передачи ему объекта аренды (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование

  1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ «Аренда. Однако, если в соглашении указано, что имущество передается в аренду, суд может признать такое соглашение договором аренды. Слово «аренда» в данном случае толкуется как максимальный объем правомочий арендатора — временное владение и пользование имуществом за плату.
  2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (абз. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ).
  3. Если по договору имущество передается во временное владение, но в договоре прямо не согласована передача имущества в пользование, при возникновении спора суд будет рассматривать фактические отношения сторон.

В том случае, когда арендатор фактически использует имущество, суд признает сложившиеся отношения договором аренды.

Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях:

  1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества.
  2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером — университет).
  3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи).

Пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер.

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование

В этом случае при возникновении спора суд будет рассматривать фактические отношения сторон.

Если арендатор фактически использует имущество, суд признает сложившиеся отношения договором аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2009 N А74-3344/08-Ф02-1916/09). В противном случае эти отношения не признаются договором аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08).

Возмездность

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом.

Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату.

Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна 0. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом.

Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно

В этом случае согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом — несогласованным. При ее взыскании суд будет руководствоваться ст.

614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2008 по делу N А12-10219/07-С65, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.

2006 N А19-36993/05-19-Ф02-4599/06-С2).

5, : 2.4)

Источник: http://www.iskovoe.ru/article/arenda-dogovor-arendy-chast-1.html

Договор аренды помещения

Стороны и предмет договора аренды

Сделка по передаче объекта недвижимости в право пользования от собственника другому лицу оформляется с помощью договора аренды.

Пункты документа должны соответствовать законодательству РФ, а именно – ГК РФ и законодательным актам. В этом порядок оформления договора аренды изменился и был доработан.

Расскажем об особенностях арендных отношений, регистрации договора аренды и других нюансах.

Основные понятия

Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания.

Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды.

Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.

Форма и содержание договора аренды

ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым договор аренды должен оформляться в письменной форме. С 2017 года введена регистрация договоров, однако действует она не во всех случаях. Процедуру государственной регистрации должны пройти сделки, в соответствии с которыми объект передается на праве аренды на срок более 12 месяцев.

К содержанию договора аренды предъявляются следующие требования:

  1. Не менее двух экземпляров договора сроком до 1 года и трех экземпляров документа, подлежащего регистрации.
  2. Договор содержит описание объекта, преамбулу, стоимость, срок и реквизиты сторон. Документ признается недействительным, если в нем нет информации о цене, сроке и предмете.
  3. В качестве предмета прописываются: площадь объекта, полный адрес, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающие право собственности арендодателя или право распоряжаться имуществом.
  4. Акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору. В документе прописывается состояние объекта, дата передачи, состав имущества. Если акт не составляется, то эта информация включается в договор аренды. Важно, чтобы в письменной форме был подтвержден акт передачи недвижимости.
  5. В качестве реквизитов физического лица указываются паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты банковского счета. Директор компании должен указать, что он действует на основании устава, иное лицо вносит в договор реквизиты доверенности.
  6. Порядок оплаты аренды прописывается детально: сумма, срок внесения денег, способ. Уточняется, входит ли в стоимость сумма НДС.
  7. Одно из важных условия договора – срок аренды. Как указано выше, сделки сроком до 12 месяцев не обязательно регистрировать. Государственную регистрацию обязаны проходить арендодатели, заключающие договор на год и дольше. Выделяют краткосрочные договора (до 12 месяцев) и долгосрочные (свыше 12 месяцев).

Регистрация договора

Закон защищает стороны заключения договора путем обязательной государственной регистрации сделки, которая заключается в подаче документов по сделке, правоустанавливающих документов на объект в Росреестр. Регистрация – платная услуга, стороны оплачивают госпошлину, установленную Налоговым кодексом РФ.

Процедура необходима для того чтобы информация о возникновении арендных отношений стала открытой и доступной для других лиц. Аренда – это обременение объекта, из-за которого меняется порядок владения, распоряжения и использования имущества.

После регистрации на документе ставится специальная отметка, сделке присваивается номер, и данные вносятся в ЕГРН. Для тех лиц, кто планирует получение лицензии, регистрация необходима для подтверждения местонахождения лицензиата.

Регистрация может проводиться по желанию сторон, если срок аренды составляет менее 1 года.

Документы для регистрации

Перечень документов различается в зависимости от статуса объекта в качестве части помещения или объекта зарегистрированного в Государственном кадастре.

Единый список документов следующий:

  1. Заявление на регистрацию.
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Достаточно предоставить выписку из ЕГРН. Быстро заказать выписку из ЕГРН можно на сайте егрп-онлайн.рф. Это единственный способ получить данные о недвижимости оперативно и надежно.
  3. Документы, подтверждающие личность: паспорт, доверенность для представителя, решение о назначении руководителем организации;
  4. Договор аренды – 3 экземпляра;
  5. Подтверждение уплаты государственной пошлины – платежное поручение;
  6. Иные документы – согласие банка на имущество в залоге, разрешение на выделение объекта переданного в управление и пр.

На все документы за исключением паспорта необходимо предоставить нотариально заверенную копию. С паспорта копия снимается непосредственно в МФЦ.

Для юридического лица или ИП список документов помимо указанных выше, следующий:

  • оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Заявление на регистрацию договора подается в Росреестр, МФЦ, по почте или в электронном виде.

Проверка объекта

Перед заключением договора необходимо уделить внимание выбору объекта аренды. Для этого запрашивается выписка ЕГРН на недвижимость. Достаточно знать адрес или кадастровый номер. Это можно сделать с помощью ресурса егрп-онлайн.рф или запросить данные в Росреестре или МФЦ.

В государственных органах процесс заказа займет до 5 дней. Для оформления придется лично приходить в Росреестр или МФЦ, потратить время на беседу со специалистом. Получить выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Документ с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа.

Из него можно узнать всю необходимую информацию для заключения договора аренды.

Расторжение договора

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть расторгнут. По инициативе арендодателя сделка расторгается в следующих случаях: арендатор пользуется объектом не по назначению, состояние недвижимости ухудшилось, арендные платежи просрочены более двух раз, капитальный ремонт, предусмотренный договором, не проводится.

Случаи расторжения договора по инициативе арендатора следующие:

  • использование объекта невозможно, т.к. арендодатель препятствует этому;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки недвижимости;
  • объект непригоден для использования по причинам, которые не зависят от действий арендатора;
  • арендодатель не ремонтирует объект, что предусмотрено в договоре.

Сделка может заключаться с установлением иных причин расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Досрочное расторжение возможно после письменного предупреждения другой стороны.

Арендные отношения прописаны в Гражданском кодексе. Если следовать им, сюрпризов в течение всего срока аренды не будет.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/dogovor-arendy-pomeshheniya/

Понятие и элементы договора аренды. Виды договора аренды

Стороны и предмет договора аренды

Лекция 16. Договор аренды

Основные понятия, включенные в систему тренинг-тестирования:

договор аренды; результат договора; стороны договора; предмет договора; цена; срок договора; форма договора аренды; основные законодательные акты; обязанности арендатора; обязанности арендодателя; важнейшая обязанность арендатора; первоочередная обязанность арендодателя; права арендатора; права арендодателя; договор проката; субъекты договора проката; предметом договора проката; арендная плата по договору проката; срок договора проката; форма договора проката.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Результатом этого договора, как явствует из его определения, является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а во временное владение и пользование.

Договор аренды – консенсуальный, возмездный, двухсторонний.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть такжелица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Данное положение, в основном, относится к предприятиям, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Так, унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК).

Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою форму в течение всего срока аренды. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды. Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды дан в статье 578 ГК.

Предмет договора аренды является его существенным условием. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности.

Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора (ст.

985ГК).

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13.06.1990г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу»[79] определяет перечень объектов, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается,

Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства» определяет, что передача в аренду объектов, указанных в данном нормативном акте, осуществляется в соответствий с действующим законодательством без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества.

Ценане является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 585 ГК).

Однако, для договора аренды здания или сооружения цена является существенным условием.

Сроктакже не является существенным условием договори аренды.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581ГК).

Договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 592 ГК).

Возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст. 295 ГК.

В соответствии с п. 3, ст. 581 ГК, законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, ст. 29 Водного кодекса[80] определяет, что водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование на срок до 5 лет и в долгосрочное пользование – на срок от 5 до 25 лет.

Статья 13 Кодекса о недрах[81] дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей использования недр. Так, на срок до 5 лет недра могут предоставляться в пользование для геологического изучения, на срок до 20 лет – для добычи полезных ископаемых, до 25 лет – для совмещения указанных видов пользования.

Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле[82]).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока, при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Форма договора аренды определяется в соответствии со ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года,а еслихотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580ГК).

Так в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. №1452 «Об утверждении временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений»[83], договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года подлежат государственной регистрации.

Особые требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК).

Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

В ГК содержатся лишь основные правила об аренды. По каждому виду аренды имеется специальное законодательство. Однако, следует отметить, что нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать правилам соответствующего параграфа ГК. В случае расхождения указанных актов с настоящим кодексом действует последний (ч.3 п. 2, ст. 3 ГК).

Основными законодательными актами

Источник: https://studopedia.ru/3_38199_ponyatie-i-elementi-dogovora-arendi-vidi-dogovora-arendi.html

Предмет и объект договора аренды

Стороны и предмет договора аренды

Формально предмет договора аренды довольно прост и его описание содержится в статье 606 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: “По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование”.

К этой, по сути простой формулировке, как правило, есть только один вопрос, чем отличается владение и пользование от только пользования и, следовательно, как это влияет на правоотношения сторон договора аренды.

Действующая редакция Гражданского кодекса, как и все предыдущие, к сожалению, не дает четкого и однозначного определения, чем владение и пользование отличается от только пользования, хотя сами эти понятия являются двумя составляющими из триады прав собственника (собственник дополнительно имеет право распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать его).

В настоящее время сложилась практика, которая определяет право пользования арендованным имуществом, как право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах, а право владения арендованным имуществом, как возможность арендатора фактически обладать имуществом.

Применительно к недвижимости часто также используется довольно спорный подход, когда “владение и пользование” применимо к целому объекту недвижимости, стоящему на кадастровом учете (это может быть и помещение в здании, и отдельно здания, строения и сооружения), а пользование только к части целого объекта недвижимости (например, комната в помещении и, тем более, часть комнаты).

Исходя из существующей судебной практики и теории права, разумным представляется подход, когда “владение и пользование” относится к таким объектам недвижимости, в которые отсутствует несанкционированный арендатором доступ третьих лиц, будь то покупатели или представители арендодателя, то есть это отдельные помещения (комнаты), а “пользование” относится к объектам недвижимости, к которым есть неограниченный доступ третьих лиц, например “островки” в торговых центрах.

5. Описание объекта аренды, его индивидуализация

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ закреплено, что объектом аренды, может быть только имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи).

То есть объектом аренды не может быть, например, мешок сахара, который в процессе использования потребляется и после истечения срока аренды не представляется возможным вернуть этот же мешок сахара (договор, по которому передаются потребляемые вещи, называется договором займа).

Той же статьей Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сейчас для индивидуализации арендуемого помещения вполне достаточно кадастрового номера объекта недвижимости, но на практике разумно указывать полный адрес помещения, включая этаж, номера помещений и комнат, так как в будущем это потребуется не столько для государственной регистрации самого договора аренды (для это как раз достаточно кадастрового номера), сколько для регистрации юридического лица арендатора, или его филиала, или обособленного подразделения, а также для регистрации кассовой техники, заключения договора на инкассацию, получения лицензий и разрешений, если они требуются.

Отдельно стоит обратить внимание, на вопрос аренды частей помещения, который остро стоит при определении срока аренды и, соответственно, возможности зарегистрировать договор аренды части помещения. Законодательство и, следовательно, судебную практику долгое время лихорадило, в связи с чем возможность государственной регистрации то появлялась, то исчезала с завидной периодичностью.

В настоящее время, после вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”, практика устоялась в следующем виде: регистрация части помещения, состоящей из “целых” комнат осуществляется, при одновременном представлении на регистрацию технического плана на такую часть и с одновременной постановкой на учет такой отдельной части; регистрация договоров аренды части комнат, то есть частей помещений конструктивно не отделенных (отсутствие перегородок), по общему правилу не осуществляется, хотя прецеденты имеются (несмотря на федеральное законодательство, подходы Росреестра в разных регионах могут отличаться), но рассчитывать на это не стоит.

Отдельное внимание при определении объекта недвижимости необходимо уделить площади помещения, так как в подавляющем большинстве случаев от площади арендуемого помещения зависит размер арендной платы.

Если для целей государственной регистрации договора выбора у сторон нет и они используют только ту площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения (её также часто по инерции называют «площадь по БТИ»), при регистрации договора аренды части помещения, как указано выше, то площадь помещения для целей определения размера арендной платы, так называемая “расчетная площадь”, может быть определена одним из следующих вариантов:

  • расчетная площадь совпадает с кадастровой площадью, то есть та же площадь, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости, или площадь, которая будет определена в техническом плане помещения, и которая измеряется по внутренним поверхностям перегородок, ограничивающим помещения, и не включает в себя площади перегородок и колонн внутри помещения.

Правила определения площади помещения, в данном случае, закреплены Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”, а также, применительно к общественным зданиям и сооружениям, которыми являются все торговые центры, СП 118.13330.2012 “Общественные здания и сооружения”. Актуализированная редакция СНиП 31–06–2009.

  • расчетная площадь по стандарту BOMA (Building Owners and Managers Association). Если, как указано выше, кадастровая площадь помещения считается по его внутреннему периметру с вычетом колонн, шахт и т.п. коммуникаций здания, то по стандарту BOMA колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а площадь (толщина) стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

Стандарт BOMA разрабатывается и публикуется Северо-Американской организацией владельцев офисной недвижимости с 1916 года (последняя редакция относящаяся к торговой недвижимости – ANSI/BOMA Z65.5–2010 или к недвижимости смешанного назначения – ANSI/BOMA Z65.6–2010 опубликованы в 2010 году). Изначально данный стандарт применялся для измерения и расчета офисных, складских и торговых площадей в Северной Америке и Европе, но все чаще применяется и в России, например, профессиональными девелоперами-арендодателями, которые владеют коммерческой недвижимостью в нескольких странах, имеющих отличающиеся национальные стандарты измерений, но которым необходимо привести к единому знаменателю площади помещений и зданий, которыми такие компании владеют, и/или ведущими управленческий учет по международным стандартам.

  • иные стандарты измерений, как правило базирующихся на стандарте BOMA, но незначительно от него отличающимся.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/predmet-i-obekt-dogovora-arendy-5e9f32e165d5b620781f0cc9

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.