Сторонами договора найма являются

Содержание

Права и обязанности сторон и их исполнение. договора найма жилого помещения

Сторонами договора найма являются

договора найма жилого помещения

Заключение и форма договора найма жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателей по договору коммерческого найма выступают собственник или управомоченное им лицо.

Следует обратить внимание на то, что в качестве наймодателя выступает любой собственник: частный (физическое или юридическое лицо) или публичный (РФ, субъект РФ, муниципальное образование). Эта позиция подтверждается законом (см. п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК, ст. 671 ГК).

Итак, по договору коммерческого найма возможно использование жилых помещений всех форм собственности (П.И. Седугин, Ю.К. Толстой, А.Н. Кичихин и др.)

Таким образом, высказываемую позицию об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма вряд ли можно признать состоятельной.

В качестве нанимателя по договору социального найма выступает физическое лицо. Хотя ст. 671 ГК в качестве нанимателей называет граждан, таковыми могут быть в силу ст. 1196 ГК иностранные граждане, лица без гражданства.

Кстати говоря, в этом заключается одно из существенных отличий этого договора от договора социального найма.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено другое (ч. 5 ст. 49 ЖК).

Вместе с нанимателем, в жилом помещении по договору коммерческого найма могут проживать другие граждане. Законодатель (ст. 677 ГК) называет их постоянно проживающими совместно с нанимателем гражданами.

В качестве таковых могут выступать любые физические лица, указанные в договоре.

«Применительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, постоянно проживающих совместно с нанимателем» (Ю.К. Толстой)

Согласно ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. С учетом ст. 434 ГК договор заключается не только путем составления одного документа, подписываемого сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение простой письменной формы договора найма лишает стороны договора права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ч. 1 ст. 162 ГК).

К числу существенных условий договора коммерческого найма следует отнести предмет договора, плату за жилое помещение. Некоторые авторы относят к числу существенных условий и срок. Охарактеризуем эти условия.

В ст. 673 ГК говорится об объекте договора найма жилого помещения. В юридической литературе высказываются различные точки зрения о соотношении предмета и объекта договора найма жилого помещения. Одни авторы (например, Л.Ю.

Грудцына) склонны различать эти понятия, большинство других (Ю.К. Толстой, Е.В. Попова, О.Б. Новикова и др.) под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимают жилое помещение. В связи с этим, предлагается даже уточнить название ст.

673 ГК, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения».

Статья 673 ГК РФ обозначает следующие требования к предмету (объекту) договора коммерческого найма:

– изолированность;

– пригодность для постоянного проживания (пригодность для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством. Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ); ;

– вид жилого помещения: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Указанные признаки относятся к потребительским требованиям и практически повторяют прежнее жилищное законодательство, кроме указания на принадлежность к недвижимому имуществу (В.Н. Литовкин).

Порядок признания помещения жилым и требованиям, которым оно должно отвечать установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

В указанном Положении закреплены технические требования к нормам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ и др.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а так же многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, образуемой федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления в зависимости от вида жилищного фонда.

Санитарные требования к жилым помещениям, установлены санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

Изолированность жилого помещения понимается как наличие у него входа (выхода) либо в помещение общего пользования (лестницы, коридоры) либо на улицу (для дома, части дома). В этом случае не учтено наличие смежно-изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах, а так же возможность сдачи в наем проходных комнат, части комнат поселение так называемых «угловых жильцов» (Ю.К. Толстой).

К числу признаков предмета договора найма жилого помещения следует отнести норму площади жилого помещения, которая законом не нормируется, хотя при вселении других граждан, в качестве постоянно проживающих с нанимателем требуется соблюдение нормы «общей» площади жилого помещения (ст. 679 ГК). Однако таковую, законодатель не предусматривает.

При заключении договора коммерческого найма в многоквартирном доме у нанимателя возникает право владения и пользования и пользования как самой квартирой, так и право пользования имуществом, которое составляет общую долевую собственность (несущие конструкции дома, механическое, электрическое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры)

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон договора найма жилого помещения, при этом односторонние изменение размера платы не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК).

Законом может быть указан максимальный размер платы за жилое помещение. В этом случае, плата за жилое помещение в договоре не должна превышать этот размер.

Сроки внесения платы устанавливаются также договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК (см., например, ст. 155 ЖК РФ).

Срок договора найма определяется странами при заключении договора. По срокам различают два вида договоров: краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (на срок превышающий 5 лет).

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на срок пять лет (ст. 683 ГК). С учетом этого срок можно назвать “субъективно-существенным условием” (Л.И. Шевченко) или восполнимым (В.В. Витрянский).

Права нанимателя по договору найма жилого помещения сводятся к следующим:

– право требовать предоставления помещения;

– право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ);

– право на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ);

– право на вселение поднанимателей (ст. 685 ГК РФ);

– преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

– право на замену нанимателя (ст. 686 ГК РФ);

– право на расторжение договора (ст. 687 ГК РФ).

В литературе (О.В. Кириченко) предлагается наделить нанимателя по договору коммерческого найма и другими правами, присущими нанимателю по договору социального найма (право на сохранение помещения за временно отсутствующими (ст. 71 ЖК), право на изменение договора (ст. 82 ЖК РФ)).

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения:

– пользоваться жилым помещением по назначению;

– обеспечивать сохранность жилого помещения;

– поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

– своевременно вносить плату за жилое помещение, в том числе за коммунальные услуги;

– не производить переустройства и перепланировки жилого помещения без согласия наймодателя.

Неисполнение этих обязанностей влечет гражданско-правовую, административно-правовую ответственность, предусмотренную главой 25 ГК РФ, и положениями КоАП РФ (ст. 7.21).

Из анализа гл. 35 ГК РФ можно сделать вывод, что наниматель несет ответственность за следующие виды правонарушений:

– использование жилого помещения не по назначению;

– разрушение или порча жилого помещения;

– невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– систематические нарушение нанимателем прав и интересов соседей;

– самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения.

6. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения: порядок, основания, последствия

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен:

1)при наличии волеизъявления сторон, что влечет расторжение договора;

2)независимо от волеизъявления сторон (в случае смерти одинокого проживающего гражданина – нанимателя, объявления его умершим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма определены главой 26 ГК РФ. Вместе с тем, ст. 687 ГК РФ содержит специальные основания и порядок расторжения договора. Эти основания не носят исчерпывающего характера. Ст. 687 ГК РФ допускает субсидиарное применение норм жилищного законодательства, например, ст. 91 ЖК РФ.

По требованию нанимателя договор может быть расторгнут без обращения в суд. Наниматель вправе с согласия других, постоянно проживающих граждан, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя (ч. 1 ст. 687 ГК РФ) за три месяца, что необходимо для принятия решения наймодателем о дальнейшем использовании помещения (В.Д. Рузанова).

По требованию наймодателя договор расторгается в судебном порядке. Основаниями расторжения договора являются:

1) невнесение нанимателями, платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не устанавливается более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушение или перепланировка жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых, он отвечал (постоянно проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями).

Суды, рассматривая дела о нарушении договора коммерческого найма (как и социального), учитывают уважительные причины невнесения платы за жилье и коммунальные услуги (безработица, болезнь, наличие детей и другое), и при наличии их отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора.

Противоправные действия нанимателя и других граждан, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения могут быть подтверждены актами органов государственной инспекции или постановлением о применении мер административной ответственности.

Любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть договор найма при наличии оснований (ч. 3 ст. 687 ГК РФ), в частности, если жилое помещение станет непригодным для постоянного проживания, придет в аварийное состояние.

Другие основания предусмотрены жилищным законодательством (например, ст. 83, 32 ЖК РФ).

Эти основания, в отличие от п. 2 ст. 687 ГК РФ, не являются правонарушением и значимы, в основном для наймодателя. Часть 4 ст. 687 ГК РФ указывает иные основания расторжения договора по требованию наймодателя:

– использование жилого помещения не по назначению;

– систематическое нарушение прав и свобод соседей.

В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

При расторжении договора найма по требованию наймодателя применяются правила абз. 4 ч. 2 ст. 687 ГК. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселением нанимателя и других лиц, проживающих в жилом помещении с момента расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

Источник: https://studopedia.ru/2_104607_prava-i-obyazannosti-storon-i-ih-ispolnenie.html

Гражданское право

Сторонами договора найма являются

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений.

Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется “для проживания в нем”.

Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя.

Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду – частному, государственному, муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд.

Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст.

677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя.

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи.

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников.

Как отмечено в литературе, “в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений”.

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права.

При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем.

Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя.

Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.

Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, т.е. в публичных интересах.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей).

Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей.

Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом.

Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением.

За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. В данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц.

Исключением является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность.

Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, – в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю.

Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация – жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т.п.

Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер. Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.

В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего – по соглашению между ними.

Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем.

Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи.

Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами.

В связи с этим понятие “член семьи нанимателя” приобретает особую значимость.

Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем.

Никаких других условий не требуется. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях – по решению суда).

К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.).

При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ст.

54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия. Согласно п. 2 ст.

672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.

При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона.

Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения.

Имеются в виду прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением.

Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении.

Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.

Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального назначения.

Например, если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена служебная квартира и он, утратив трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).

Источник: https://isfic.info/civil3/grots46.htm

Договор найма жилого помещения – Договор аренды жилого помещения

Сторонами договора найма являются

г.______________                                                                         «__» __________________ г.

________________________________________________________________________________

зарегистрирован (а) по адресу:___________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и ________________________________________________________________________ зарегистрирован по адресу: _____________________________________________________ именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора найма жилого помещения, является предоставление наймодателем за плату во временное владение и пользование нанимателя жилого помещения для проживания последнего.

1.2. Объект найма (жилого помещения) расположен по адресу: _________________________________

Характеристика объекта: указанная комната расположена на ___ этаже, _______ этажного дома.

1.3. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в наем, принадлежит Наймодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Наймодателем.

1.4. Передаваемое в наем жилое помещение сторонами осмотрено, находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемым жилым помещением, используемым для цели проживания в соответствии с назначением объекта.

1.5. Наймодатель в праве потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытка в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения Нанимателем не в соответствии с условиями договора найма или назначением нанимаемого жилого помещения.

1.6. Передача жилого помещения Наймодателем пользования Нанимателя осуществляется в момент подписания настоящего договора путём передачи ключей от квартиры.

Передаточный акт не составляется.

1.7. Наниматель обязуется:

  • использовать в наем жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора и исключительно для проживания;
  • возместить Наймодателю убытки, причинённые в случае повреждения жилого помещения;
  • не производить без согласия Наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения, не переносить систему электропроводки и др.
  • соблюдать меры пожарной безопасности;
  • возвратить нанимаемое помещение в день окончания срока действия настоящего договора или прекращение действия по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора найма жилого помещения.

2. Плата по договору найма и порядок расчётов

2.1. Стороны настоящего договора установили , что размер платы за передаваемое жилое помещение составляет: ________________________________________ рублей в месяц уплачиваемых (авансом) _________________________ до ___________________ числа текущего месяца.

Оплата коммунальных услуг, оплата за электроэнергию и газ возлагается на Наймодателя. Оплата за дополнительные услуги (телефон, кабельное телевидение, интернет) возлагается на Нанимателя,

2.2. Наниматель обязуется ежемесячно выплачивать вышеуказанные платежи в полном объёме.

2.3. Размер платы за передаваемое жилое помещение может быть изменён только по соглашению сторон.

3. Ответственность сторон

3.1. Сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору с другой стороны, в праве требовать полного возмещения причинённых ей этой стороной убытков.

3.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несёт ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

3.3. Отсутствие вины за неисполнения или за ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательство.

4. Порядок разрешения споров

4.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путём в порядке до судебного разбирательства: путём переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением его дополнений и изменений, и др.

4.2.При не достижении взаимоприемлемого решения спор разрешиться в суде общей юрисдикции.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу в момент подписания настоящего договора и действует до «____» ___________ 20__ г.

5.2. В случае досрочного расторжения договора Заинтересованная сторона обязана уведомить другую сторону за 14 дней.

5.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечёт за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора найма.

6  Изменение и/или дополнение договора

6.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия.

6.2. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеет силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписанные сторонами договора.

7. Опись имущества

__________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

8. Подписи и реквизиты сторон

НаймодательНаниматель
Ф.И.О.Ф.И.О.
Паспорт:серия             №               выданПаспорт:серия             №               выдан
Подпись:Подпись:
Дата:Дата:

Приложение 1

Оплачено с-поСуммаПодпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Грамотный договор найма жилья – скачай на всякий случай

Сторонами договора найма являются

Наверное, большинство россиян когда-либо жили, проживали или будут проживать в съёмном жилье. Рынок такого жилья очень обширен и даёт волю мошенникам и бесчестным собственникам. Спешность и невнимательность граждан на руку недобросовестным собственникам, да и просто мошенникам.

Поэтому советуем уделить как можно больше времени изучению документов, которые будут устанавливать между вами правоотношения. К ним относятся документы, удостоверяющие права на квартиру, т.е. на объект недвижимости, который подлежит найму и непосредственно договору, заключаемый при сдаче в наём жилья.

Далее, поговорим о самом договоре аренды и правилах его заключения.

Аренда квартир, как правило, распространённый вид договора и на самом деле его правильно называть коммерческий найм жилья.

Стороны по договору называются наймодатель (лицо, передающее жильё в найм) и наниматель (лицо, снимающее жильё). Предметом договора является квартира, комната или жилой дом, который наймодатель сдаёт за плату для проживания.

А наниматель принимает её и оплачивает в соответствие с условиями и порядком, которые предусмотрены договором.

Оформление договора найма

Без подписания письменного договора нельзя говорить о его заключёности. Потому что существенные условия договора не будут согласованы сторонами. Наймодатели не всегда готовы заключить письменный договор и поэтому ставят тех, кто снимает жильё в заведомо невыгодные условия. И в дальнейшем в случае возникновения споров могут последовать сложности по доказыванию и защите прав нанимателей.

В зависимости от срока сдачи квартиры или комнаты выделяют два типа договоров. Это краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные заключаются до одного года и их регистрировать не нужно, а долгосрочные заключаются сроком до пяти лет.

В случае, если вы заключили долгосрочный договор или, если одной из сторон является юрлицом, то они подлежат обязательной госрегистрации в органах юстиции.
Существенным условием найма является также его предмет (комната, квартира или дом), её характеристики, адрес, местоположение, кадастровый номер и условия пригодности проживания.

Также существенными условиями договора являются цена и порядок оплаты. В случае, если вы не согласовали эти условия в договоре, то договор найма считать заключённым нельзя.

Кроме существенных условий в договоре обязательно должны быть указаны, и настоятельно рекомендуем, чтобы были указаны и иные условия. К таким условиям относятся:

  • паспортные данные сторон;
  • документы о праве собственности;
  • срок договора;
  • арендная плата;
  • порядок расчётов;
  • условия повышения цены. Так как в данном случае у наймодателя есть право повышать цену, но в какой срок и в каком порядке это нужно оговорить;
  • стоимость и порядок оплаты коммуналки;
  • условия долгосрочного прекращения действия договора;
  • количество проживающих лиц и животных, если таковые будут находиться в квартире;
  • опись передуваемого имущества.

На что стоит обратить внимание?

Арендная плата за квартиру ниже рынка. И если вам предлагают арендную плату за жильё ниже существующих цен в данной местности, то стоит задуматься.

Найти недорогое съёмное жильё, как правило, можно только по знакомству или у родственников. В иных случаях такое предложение это повод лишний раз подумать.

И, как правило, такие предложения скрывают какие-то недостатки или откровенное мошенничество.

В случае, если хозяин жилого помещения подгоняет процесс заключения и подписания договора, не передаёт его оригинал, а также торопит передать деньги и при этом, например, не показывает жильё, то в этой ситуации рекомендуем насторожиться.

Потому как любое поспешное решение может привести к отрицательным последствиям. Подписывать договор и передавать деньги можно только тогда, когда все условия оговорены и вы приняли решение снимать жильё.

И после того, как вы этот договор подписали и получили на руки свой экземпляр договора.

Также просим обратить внимание на то, что вместе с договором всегда должен быть акт передачи квартиры. То есть, вместе с жильём всегда передаётся дополнительное имущество, как минимум ключи. Подписание акта значит то, что вы вселились в жильё и начали им пользоваться.

Обязательно оформите передачу денежных средств с помощью обыкновенной расписки. Расчёты являются неотъемлемым атрибутом и существенным условием соглашения. Все операции по передачи финансовых средств должны фиксироваться.

Это можно зафиксировать чеком, если расчёт идёт по безналу с наймодателем либо распиской, где собственник жилья принимает у вас плату за найм за определённый месяц. И в дальнейшем, когда вы будете оплачивать найм жилья, то требуйте с хозяина квартиры написания расписки.

Для того, чтобы у вас на руках было подтверждение того, что вы за найм жилья за определённый месяц оплатили. В противном случае, вы не сможете ссылаться на свидетельские показания и другие доказательства, кроме письменных в подтверждении того, что вы внесли деньги.

А если вы не внесли деньги, то соответственно, для вас наступает определённые последствия, в том числе и материальные.

Внимательно ознакомьтесь с порядком расторжения договора при его заключении. Распространённая ошибка многих нанимателей заключается в том, что они считают, что в любое время без последствий могут просто уведомив наймодателя съехать с квартиры.

И тем самым договор будет расторгнут. К сожалению, это не так. Они забывают, что другая сторона также несёт убытки и ей это экономически невыгодно. Если договор заключён в письменном виде, то и расторжение, то же должно быть в письменном виде.

Частенько возникают ситуации, когда необходимо расторгнуть найм квартиры досрочно, т.е. до истечения его срока действия. В этих случаях нужно обязательно прописать порядок в договоре и действовать строго в соответствие с этим порядком.

Обычно в договорах указывается срок, в соответствие с которым должны предупредить наймодателя о том, что вы собираетесь расторгнуть договор досрочно. В противном случае, порядок расторжения будет не соблюдён и это повлечёт для вас негативные последствия.

Также стоит обратить внимание на то, что в договорах часто указываются условия о его пролонгации.

Например, в договоре может прописываться условия о том, что если ни одна из сторон за один месяц не заявила о желании его продлевать и не расторгла договор, то соответственно, он считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. И если вы не заявили в срок о нежелании продлить договор, то он будет считаться продлённым на тот же срок и повлечёт соответствующие правовые последствия.

Поэтому рекомендуем заключать о расторжении договора письменное соглашение, где будут прописываться все условия его расторжения. Если такое соглашение будет подписано, то претензии друг другу стороны уже иметь вряд ли будут. И соответственно, будут доказательства того, что договор расторгнут.

Обратите внимание, что вместе с расторжением договора обязательно подписывается акт приёма-сдачи квартиры обратно её хозяину. Иными словами, при заключении договора квартира передаётся от наймодателя нанимателю, а при расторжении договора квартира обратно передаётся от нанимателя наймодателю.

При этом в акте прописываются всё переданное имущество, его состояние и о том, что стороны друг к другу по этому состоянию претензий не имеют. Также в акте прописывается, что материальных претензий по оплате стороны не имеют.

В случае наличия такого акта и заключённого соглашения о расторжении договора, претензии со стороны наймодателя уже невозможны.

Подведём итог

Как видим отношения по найму жилья несмотря на кажущуюся простоту юридически очень сложны и многогранны и имеют множество нюансов. И в случае возникающих спорных вопросов без юриста не всегда можно разобраться в юридическом регулировании.

На стадии заключения договора рекомендуется внимательно изучить его условия. Потому что подписав его, человек соглашается действовать в соответствии с его условиями, и принимает на себя определённые обязанности и ответственность, которые не всегда ему понятны.

Соответственно, могут повлечь для него серьёзные негативные последствия, в том числе и материальные.

Поэтому на стадии договора желательно обратиться к юристу. Также настоятельно рекомендуем обращаться к нему в случае возникновения спорной ситуации, и когда дело идёт к суду. Потому что он поможет разобраться в тонкостях правового регулирования, в том числе поможет отстоять ваши интересы в суде.

Также он может помочь вам грамотно составить проект договор найма, где будут учтены пожелания обеих сторон. Потому что на практике проект договора обычно предлагается со стороны наймодателя. В нём не учитываются риски нанимателя, он экономически выгоден и учитывает интересы только наймодателя.

Скачать образец договора вы можете в статье или по ссылке Договор найма жилого помещения

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yurist_kvartira/gramotnyi-dogovor-naima-jilia-skachai-na-vsiakii-sluchai-5ccb3ff6ac1ad900b3c68617

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

Сторонами договора найма являются

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонним.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения делятся на виды:

— договор коммерческого найма жилого помещения;

— договор найма специализированного жилого помещения;

— договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.

Условия договора найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

1) изолированным;

2) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное  право на заключение договора на новый срок.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом.

Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно.

Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Источник: https://juristic.pro/grazhdanskoe-pravo/dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-ponyatie-vidy-usloviya-prava-i-obyazannosti-storon.html

Договор найма жилья (жилого помещения) и договор аренды. Отличия

Сторонами договора найма являются

В этой статье мы бы хотели остановиться преимущественно на отличиях договора аренды и найма жилья. Договорами найма и аренды жилого помещения являются договоры,по условиям которых, имущество передается во временное пользование и владение другой стороне на возмездной основе (за плату).

Стороны договоров

В том случае, если жилье сдают физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник или уполномоченное им на законных основаниях лицо, сдающий жилье, называется наймодателем, а лицо желающее снять жилье – нанимателем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

В случае, если нанимателем выступает юридическое (фирма), а не физическое лицо (гражданин) стороны сделки обязаны заключить не договор найма, а договор аренды жилья, по условиям которого юридическое лицо сможет использовать арендуемое помещение только для проживания граждан, например своих сотрудников (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

По договору аренды стороны именуются арендатором (тот, кто арендует жилье) и арендодателем (тот, кто сдает жилье в аренду).

Форма договоров

Договор найма и аренды жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы договора аренды и найма жилого помещения лишает стороны договоров права в случае спора друг с другом ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Кроме того, несоблюдение формы заключения договор аренды и найма жилья может повлечь в последствии признание этих сделок недействительными (ст. 162 ГК РФ).

Регистрация договоров

Если договор аренды жилого помещения заключен после 4 марта 2013 г. и срок его действия составляет более 1 года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор найма жилья регистрации в обязательном порядке не подлежит, однако стороны могут зарегистрировать такую сделку добровольно.

Срок действия договоров

Договор аренды считается заключенным сторонами на срок, определенный соглашением сторон. В том случае, если срок аренды жилого помещения договором не определен, он считается заключенным сторонами на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон сделки может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Максимальный срок действия договора аренды жилого помещения законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилья не может заключаться на срок на срок, превышающий 5 лет.

В том случае, если конкретный срок действия договора найма стороны не определили, договор считается заключенным ими на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договоров

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды через суд, когда арендатор:- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;- существенно ухудшает имущество;- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды через суд в случае, когда:- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованиюимуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Досрочное прекращение договора найма жилого помещения имеет определенные особенности в сравнении с расторжением договора аренды жилья. Так договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия совместно проживающих с ним других граждан, при наличии письменного предупреждения об этом наймодателя не менее чем за 3 месяца (ч. 1 ст.

687 ГК РФ).

В судебном порядка наймодатель может расторгнуть договора найма жилья в следующих случаях:- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; – разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Кроме вышеуказанных оснований, договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случае, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах,спорах о возмещении причиненного вреда или арбитражных судебных разбирательствах, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

Источник: https://jur-help.com/dogovor-nayma-zhilya-dogovor-arendy-zhilogo-pomesheniya-otlichiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.