Предмет договора аренды

Договор аренды. Понятие, предмет, форма и содержание

Предмет договора аренды

Договор аренды – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель обязуется передать во владение и пользование или только в пользование на определенный срок индивидуально определенную непотребляемую вещь другой стороне – арендатору, а арендатор обязуется:

1. Использовать имущество в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату.

3. По истечению срока действия договора, а если срок не определен, то по первому требованию, вернуть арендуемое имущество в том же самом состоянии с учетом так называемого «нормального» износа.

Из определения следует, что договор является:

– консенсуальным;

– двустороннеобязывающим;

– возмездным.

§1 Гл. 34 ГК закрепил родовую конструкцию договора аренды (классическую аренду). Элементами этой родовой конструкции являются отдельные виды договора аренды:

1. Договор проката § 2 Гл. 34;

2. Договор аренды транспортного средства (с экипажем и без);

3. Договор аренды зданий и сооружений;

4. Договор аренды предприятия;

5. Договор финансовой аренды (лизинга) § 6 гл. 34.

Из определения ст. 606 ГК законодатель вывел две разновидности договора аренды:

1. «Титульная» аренда. На это указывает фраза законодателя: «во временное владение и пользование».

2. «Безтитульная» аренда. «Только в пользование».

При титульной аренде предмет договора (имущество) передается арендатору во владение и арендодатель, как собственник, сохраняет за собой только титульное право собственника, при этом имущество выбывает из его обладания, а на стороне арендатора возникает самостоятельный владельческий титул. При безтитульной аренде имущество остается в обладании арендодателя, а арендатор осуществляет только правомочия пользователя.

При титульной аренде арендатор:

1. В соответствии со ст. 305 ГК вправе предъявлять третьим лицам, а также самому собственнику вещно-правовые исковые требования (виндикационный и негаторный иски).

2. Кроме того, если арендуемое имущество в соответствии с п. 1 ст. 1079 признается источником повышенной опасности, то в силу п. 2 ст. 1079 арендатор сам несет имущественную ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный данным имуществом.

Если аренда является безтитульной, то:

1. Защита прав арендатора перед третьими лицами является обязанностью арендодателя.

2. За вред, причиненный этому имуществу, отвечает сам арендодатель.

Предметом договора аренды является только индивидуально определенные непотребляемые вещи, примерный список которых перечислен в ст. 607 ГК.

Форма. Если договор аренды заключается между гражданами на срок менее года, то он может быть заключен в письменной форме.

Если договор между гражданами заключается на срок более года, либо между юридическими лицам, то он требует соблюдения простой письменной формы. Это прямо следует из п. 1 ст. 609 ГК.

Если договор аренды заключается между гражданами в устной форме на срок менее 1 года, то п. 1 ст.162 не применяется, т.е. стороны могут доказывать наличие договора и условий используя свидетельские показания.

Договор аренды недвижимости, по-общему правилу, требует государственной регистрации, но в силу ст.651 ГК, если предметом договора является здание или сооружение и при этом срок действия договора не превышает 1 года, то государственной регистрации не требуется.

Срок договора аренды не является существенным условием. Если он не согласован, то договор, в силу ст. 610 считается заключенным с неопределенным сроком. При этом такой договор расторгается или прекращается по заявлению любой из сторон.

Заявление должно быть передано в простой письменной форме не менее чем за 30 дней до фактического прекращения отношений, а если предмет – объект недвижимости, тоне менее чем за 3 месяца. Если срок договора был обусловлен, и при этом истекает срок действия договора, но ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, т.е.

арендодатель не требует возврата имущества, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.

Цена договора аренды складывается из арендных платежей. Формы арендной платы:

1. Денежная. В договоре необходимо определить периодичность внесения арендной платы.

– единовременная

– предварительная оплата

– по окончании срока действия договора

Периодические платежи (деловое обыкновение) если иного не установлено договору, то арендные платежи вносятся помесячно не позже 10 числа следующего месяца.

2. Натуральная форма.

– продукция

– сырье

3. Оказание арендодателю услуг, стоимость которых полностью либо частично покрывает стоимость арендной платы.

4. Капитальный ремонт арендуемого имущества, стоимость которого полностью или частично покрывает оплату.

Закон допускает смешения этих форм.

Источник: https://studopedia.ru/6_6095_dogovor-arendi-ponyatie-predmet-forma-i-soderzhanie.html

Предмет договора аренды: . По общему правилу единственным существенным условием договора

Предмет договора аренды
. По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК, п. 1 ст.

432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду*(180).

При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?

Прежде всего это должна быть вещь (ст. 607 ГК). Из этого факта следуют как минимум два вывода.

Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала*(181).

Иначе как к условным к данным терминам относиться нельзя; если на практике заключаются договоры аренды спортсменов, то данные сделки должны признаваться ничтожными, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок*(182).

Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды*(183).

Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды*(184).

Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (ст. 656 ГК).

Далее, в силу прямого указания ст. 607 ГК предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость – это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.

) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему.

Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров – займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные – в том же количестве*(185).
Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных.

Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п.

Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон.

В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. С одной стороны, ст. 607 ГК и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос.

Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора (п. 1 Обзора об аренде). С другой стороны, в настоящее время данная позиция не вполне согласуется с некоторыми нормами российского законодательства. Так, в п. 2-3 ст.

26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (с изм. и доп.)*(186) допускается возможность сдачи в аренду части земельного участка, помещения, т.е. части вещи. Эти нормы, на наш взгляд, противоречат самой концепции права аренды, предметом которого может быть именно вещь, а не выделенная часть в ней.

De lege ferenda правильнее было бы говорить в таких случаях о сдаче в аренду всего земельного участка или иного объекта недвижимости (т.е. всей вещи), хотя и с определенным (ограниченным) по договору порядком владения и (или) пользования вещью со стороны арендатора.

Например, если юридическое лицо снимает для своего сотрудника “угол в коммунальной комнате”, то объектом аренды должна считаться именно комната. Другое дело, что по этому договору права арендатора будут ограничены правом других арендаторов (множественность лиц на стороне арендатора) или самого арендодателя на пользование той же самой вещью – комнатой. Все возможные конфликтные вопросы такого “общежития” должны разрешаться в соглашении о порядке совместного использования вещи в рамках договора аренды*(187).

Наконец, следует помнить, что в аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 ст. 607 ГК). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п.

4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона “Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта”). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений.

Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения*(188). Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам.

Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК*(189). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами.

В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК).

Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию.

Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/predmet-dogovora-arendyi.html

Образец договора аренды имущества в 2020 году

Предмет договора аренды

Договор аренды имущества (ДАИ) – одно из наиболее распространенных соглашений ГК РФ.

Подписывая этот документ, арендодатель возлагает на себя обязательство о предоставлении арендатору объекта в пользование на определенное время, а арендатор – перечислять арендную плату, пользоваться полученным имуществом по назначению, содержать его исправным, а также вернуть его арендодателю по завершению контракта.

В данной статье будут рассмотрены вопросы оформления ДАИ об объектах, относящихся к имуществу, для заключения аренды, о том, что необходимо прописывать в контракте. Также в статье размещен заполненный образец ДАИ и представлена возможность скачивания бланка и примера таких соглашений.

Файлы для скачивания:

Объект аренды

Аренда относится к наиболее востребованному институту права и ДАИ является довольно распространенным документом, и по использованию – уступает лишь контрактам по поставкам и соглашениям продаж.

В качестве объекта аренды можно назначить имущество, которое не утрачивает натуральных параметров при его использовании.

Сюда можно отнести:

  1. Природные объекты.
  2. Земельные наделы.
  3. Предприятия и недвижимые комплексы.
  4. Сооружения и любые помещения.
  5. Оборудование, транспорт и т.п.

Законодательными нормами могут определяться виды объектов, которые нельзя доверять или ограничивать для арендного пользования (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Также, законодательными нормами могут устанавливаться особенности перенаправления в аренду земельных делянок и прочего природного имущества.

Некоторые ограничения по доверию в аренду природных ресурсов приняты на федеральном уровне (к примеру, Закон “О недрах” регламентируется Водным кодексом РФ).

(: “Договор аренды нежилого помещения / адвокат про договор аренды”)

В ДАИ необходимо указывать сведения об имуществе, передаваемом в арендное пользование. Если сведений в соглашении об имуществе нет, такой ДАИ считается недействительным.

Поэтому, при оформлении ДАИ, необходимо указывать информацию про объект, доверяемый в аренду, что является важным условием соглашения (п. 3 ст. 578 ГК).

Такая правовая норма относится к обязательной – для такого типа соглашений.

К сведениям об объекте аренды относят:

  • Его местонахождение по отношению к другим объектам.
  • Площадь.
  • Технические параметры.
  • Прочие признаки, идентифицирующие объект арендного соглашения.

Как оформить договор аренды имущества

ДАИ может составляться, как в письменной, так и в устной форме.

Требования к форме арендного соглашения регламентированы в п. 1 ст. 609 ГК РФ, как в устном, так и к письменном виде в следующих вариантах:

  1. Если предметом контракта является недвижимость.
  2. Если один из участников соглашения является юр. лицо.
  3. Если соглашение действует больше одного года.

Для заключения договора аренды, потребуются документы, подтверждающие принадлежность имущества арендодателю, подписывающему соглашение аренды, а также:

  • Паспорта обоих участников соглашения.
  • Свидетельство о регистрации права на владение имуществом или выписка из гос. реестра недвижимости (ЕГРН) — арендодателя.

Кроме этого в ДАИ непременно понадобиться включить пункт, в котором перечисляются правоустанавливающие материалы, на основании которых контрагент обладает правом использования помещения по своему усмотрению.

После подписания ДАИ требуется оформить его гос. регистрацию (ст. 164 ГК РФ).

(: “Договор аренды | Правила заключения, ошибки | Договор аренды помещения под бизнес”)

договора

При составлении ДАИ, непременно потребуется отметить некоторые пункты, без наличия которых соглашение не будет действительным.

Непременными условиями ДАИ, которые обязаны отображаться в подписанном документе, являются:

  1. Предмет договора, представляющего собой имущество, доверяемое в аренду, а также действия участников соглашения (арендодателя и арендатора).
  2. Продолжительность аренды, устанавливаемая при оформлении ДАИ.
  3. Арендная плата, отмечаемая в соответствующем пункте ДАИ, с отражением суммы и сроков перечисления за использование объекта по договоренности участников сделки.

В документе по аренде имущества обязаны заполняться следующие разделы:

Преамбула

Здесь отображаются участники сделки с указанием:

  1. Названия документа.
  2. Места оформления контракта.
  3. Даты составления.
  4. Ф.И.О. сторон.
  5. Полномочий, на основании которых стороны обладают правом подписывать документ.

Предмет договора

1) В данном разделе отображается объект ДАИ, доверяемого в аренду и все сведения о нем. В то же время информация об объекте может быть отображена в отдельном документе, который является обязательным приложением к ДАИ.

2) Действия участников сделки о доверии имущества, с указанием:

  • Документа, удостоверяющего экстрадирование имущества в аренду (приемопередаточный акт).
  • Периода нахождения объекта в арендном пользовании.
  • Цели аренды.
  • Порядка возврата объекта по завершению действия контракта.

ГК РФ регламентирует, что ДАИ оформляется на период, установленный соглашением, однако допускается заключение такого контракта и без отражения в документе продолжительности аренды.

В этом варианте, такое соглашение относится к бессрочному.

Односторонний разрыв ДАИ, в таком варианте, осуществляется при оповещении о намерении контрагента за 1 месяц, а при пользовании недвижимым имуществом – за 3 месяца (п. 1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если по завершению периода действия ДАИ, арендатор использует имущество, а арендодатель не против этого, соглашение будет считаться пролонгированным на тех же условиях и станет бессрочным. Следовательно, при разрыве такого контракта необходимо будет оповестить противоположную сторону за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Обязанности сторон

Раздел предназначен для отображения перечня обязательств сторон, который участники возлагают на себя при экстрадиции имущества для аренды на протяжении всего периода действия контракта.

К обязательствам арендодателя по ДАИ можно отнести:

  • Вручение арендатору объекта в состоянии, по условию ДАИ, совместно с документами и атрибутами, имеющими отношение к объекту (ст. 611 ГК РФ).
  • Выполнение капремонта объекта, отписанного в аренду.
  • Не допущение препятствий арендатору в пользовании полученным имуществом.

К обязательствам арендатора можно отнести:

  • Работа на арендованном имуществе по договорным условиям аренды (п. 1 ст. 615 ГК).
  • Своевременное перечисление арендной платы за работу на арендном объекте (ст. 614 ГК РФ).
  • объекта в первоначальном состоянии.
  • Выполнение текущего ремонта.
  • Возвращение имущества в первоначальном виде по завершению срока аренды.

Арендная плата

Получив в пользование имущество, арендатор обязан выплачивать арендодателю плату за доверенное имущество, сумма которой отображается в разделе.

Здесь же также отображается порядок, условия и сроки взаиморасчетов. Допускается корректировка величины арендной платы по согласию участников сделки в сроки, отмеченные в ДАИ, как правило, один раз в год. При этом, законодательными нормами допускаются другие сроки корректировки сумм арендной платы для определенного вида аренды и имущества.

Здесь же допускается отображение деяний арендодателя, при неуплате арендной суммы в оговоренные контрактом сроки.

Особые условия

Здесь прописываются условия, не отмеченные в предыдущих разделах, заполненных участниками сделки. Это может быть:

  1. Возможность передачи арендуемого объекта в субаренду.
  2. Осуществление улучшения арендуемого объекта.
  3. Сроки действия ДАИ.
  4. Число экземпляров составленного ДАИ и т.д.

Реквизиты и подписи сторон

После заполнения документа по доверию имущества в аренду, заполняются реквизиты участников сделки, с указанием:

  1. Адресов сторон соглашения.
  2. Банковских реквизитов.
  3. Подписей участников сделки

Заключение

В ДАИ могут быть отображены в соответствующих разделах условия разрыва и продления контракта, по завершению аренды.

Кроме этого, по договоренности участников сделки, может быть отображена ответственность сторон, за невыполнение условий контракта, с указанием штрафных санкций, начислениях пени и порядка их взыскания с нарушителя, вплоть до разрыва ДАИ.

Также, в соглашении могут быть прописаны форс-мажорные обстоятельства, снимающие ответственность сторон, при техногенных катастрофах, крупномасштабных авариях и прочих непредвиденных обстоятельствах.

Скачать

Источник: https://dogovor.net/arendy-imushhestva/

Договор аренды и особенности его составления

Предмет договора аренды

По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК, п. 1 ст.

432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду*(180).

При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Какими признаками должен обладать предмет договора аренды?

Прежде всего это должна быть вещь (ст. 607 ГК). Из этого факта следуют как минимум два вывода.

Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала*(181).

Иначе как к условным к данным терминам относиться нельзя; если на практике заключаются договоры аренды спортсменов, то данные сделки должны признаваться ничтожными, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок*(182).

Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды*(183).

Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды*(184).

Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (ст. 656 ГК).

Далее, в силу прямого указания ст. 607 ГК предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость – это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.

) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему.

Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров – займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные – в том же количестве*(185).
Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных.

Данные, позволяющие точно описать имущество, подлежащее сдаче в аренду, могут уточняться по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, границам, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, графическому обозначению на плане местности и т.п.

Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон.

В ряде случаев, когда предметом сделки выступает наиболее ценное имущество (недвижимость, транспортные средства), закон предъявляет повышенные требования к способам индивидуализации (использование условных, инвентарных, регистрационных и (или) кадастровых номеров). Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

Понятие вещи как объекта аренды ставит вопрос о том, может ли быть арендованной часть вещи. С одной стороны, ст. 607 ГК и судебная практика исходят из отрицательного ответа на этот вопрос.

Так, по одному из дел было признано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Суд сделал правильный вывод о том, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью, чего не было в ходе исполнения спорного договора (п. 1 Обзора об аренде). С другой стороны, в настоящее время данная позиция не вполне согласуется с некоторыми нормами российского законодательства. Так, в п. 2-3 ст.

26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (с изм. и доп.)*(186) допускается возможность сдачи в аренду части земельного участка, помещения, т.е. части вещи. Эти нормы, на наш взгляд, противоречат самой концепции права аренды, предметом которого может быть именно вещь, а не выделенная часть в ней.

De lege ferenda правильнее было бы говорить в таких случаях о сдаче в аренду всего земельного участка или иного объекта недвижимости (т.е. всей вещи), хотя и с определенным (ограниченным) по договору порядком владения и (или) пользования вещью со стороны арендатора.

Например, если юридическое лицо снимает для своего сотрудника “угол в коммунальной комнате”, то объектом аренды должна считаться именно комната. Другое дело, что по этому договору права арендатора будут ограничены правом других арендаторов (множественность лиц на стороне арендатора) или самого арендодателя на пользование той же самой вещью – комнатой. Все возможные конфликтные вопросы такого “общежития” должны разрешаться в соглашении о порядке совместного использования вещи в рамках договора аренды*(187).

Наконец, следует помнить, что в аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 ст. 607 ГК). Например, запрещается сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (п. 2 ст. 22, п.

4 ст. 27 ЗК), магистральных железнодорожных линий, объектов локомотивного и вагонного хозяйства (п. 1 ст. 8 Федерального закона “Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта”). Ограниченные в обороте вещи могут быть сданы в аренду, но при условии соблюдения установленных ограничений.

Например, сдача в аренду оружия возможна лишь лицу, имеющему соответствующее разрешение. Мотивы ввода подобных ограничений и запретов понятны: обеспечение безопасности общества, обороноспособности государства, здоровья населения*(188). Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам.

Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК*(189). Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами.

В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК).

Эти особенности, не будучи ограничением или запретом, основаны на невозобновляемости многих природных объектов, их существенном значении для публичного интереса и, следовательно, необходимости специальных норм по их рациональному использованию.

Например, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК).

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

Вам также будет интересно

Вас интересует договор аренды и особенности его составления?

Получите консультацию у юриста сейчас: Спросить бесплатно

Источник: http://GrazhdanskoePravo.net/nedvizhimost/predmet-dogovora-arendy.html

Все о договоре аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 25 января 2008 года

Предмет договора аренды

Упрощенка, N 1, 2008год Рубрика:

Подрубрика: Юрист-бухгалтеру

В.В.Данилин,юрист,

юридическая фирма “КЛИФФ”

Аренда является однимиз самых распространенных на практике видов гражданско-правовыхотношений, с ней приходится сталкиваться каждому бухгалтеру,включая и тех, кто ведет учет доходов и расходов по УСН.

И естьмножество нюансов, которые необходимо знать

Аренда представляет собойразновидность сделок, предметом которых является предоставлениесобственником имущества прав пользования и владения даннымимуществом.

В качестве основных признаков подобного договора можноназвать предмет договора, права, передаваемые в отношенииимущества, условия о сроках аренды и цене сделки, а также иныеусловия, о которых должен знать всякий налогоплательщик, получающийдоход от аренды или учитывающий расходы в виде арендной платы. Ипрежде чем перейти к вопросам налогообложения, рассмотрим некоторыенаиболее важные особенности данного договора, на которые следуетобратить внимание при его заключении.

Существеннымиусловиями договора аренды является объект договора, срокпредоставления имущества в аренду и размер арендной платы

Предмет договора аренды

Согласно главе 34ГК РФ предметом договора аренды признается предоставление вовременное возмездное пользование и владение имущества (ст.606ГК РФ). Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель),который может быть собственником имущества или уполномоченным назаключение договора лицом, и арендатор (наниматель).

Объектом аренды выступаютнепотребляемые вещи – то есть те вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе использования и которые могут бытьустановлены (определены). Это означает, что в аренду можнопредоставлять индивидуально определенные вещи, такие какнедвижимость, оборудование, транспортные средства…

И напротив -вещи, определенные родовым признаком или потребляемые в процессеиспользования, не являются объектом аренды. Наиболее частовстречающимся объектом выступает недвижимое имущество (здания,строения и земельные участки).

Если объект договорааренды не согласован сторонами, договор считаетсянезаключенным.

Иными словами, нельзясдавать в аренду, к примеру, продукты питания, стройматериалы и т.п.

Форма,срок и пролонгация договора

Условиямизаконодательства срок аренды имущества, как правило, не ограничен иможет составлять как несколько дней, так и десятки лет (взависимости от сроков полезного использования).

Договор оформляется впростой письменной форме, если он заключен на срок более года илиесли хотя бы одной из сторон является организация.

Особые требованиявыдвигаются к правилам оформления договоров аренды недвижимогоимущества. Так, при аренде зданий или сооружений на срок менеегода достаточно письменной формы договора.

Если срок составляет 12месяцев и более, такой договор подлежит государственной регистрациив территориальных органах Федеральной регистрационной службы (ФРС)и без регистрации признается незаключенным.

Это означает, что вслучае возникновения спора между сторонами по сделке праваарендатора по договору аренды в части получения прав пользования ивладения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателяна получение вознаграждения.

Форма договора арендыустановлена в статье609 ГК РФ.

В статье651 ГК РФ отдельно указана форма для договора аренды зданийи сооружений

Сточки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора можетиметь серьезные последствия для арендатора.

Например, налоговыеорганы могут посчитать, что расходы на аренду недвижимого имуществаи коммунальные платежи по незарегистрированному договору аренды неуменьшают налоговую базу по налогу при УСН, если объектомналогообложения выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов.Правда, такая точка зрения не подтверждается судебной практикой.

Арбитры заявляют о том, что неисполнение обязанности по регистрациидоговора аренды не лишает арендатора прав на признание расходов ввиде арендной платы, так как налоговое законодательство не ставитвозможность учета расходов в зависимость от факта государственнойрегистрации договора. Единственный момент – речь идет о расходах поналогу на прибыль. Однако теми же аргументами можноруководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

Однако это вовсе неозначает, что следует отказаться от государственной регистрациидоговора аренды.

Во-первых, налоговикинастаивают на обратном – нет государственной регистрации договора,нет и расходов в виде арендной платы (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 01.10.2003 N21-09/54682).

См., в частности,

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902087486

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.