Объект договора доверительного управления

Содержание

Предмет договора доверительного управления имуществом

Объект договора доверительного управления

Крестьянинов В.В., аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин Северо-Кавказского социального института.

Согласно п. 4 ст. 209 ГК РФ, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на имущество к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Таким образом, ГК РФ в ключевой статье 209 о содержании права собственности закрепил право доверительного управления имуществом. Передача имущества в доверительное управление – это форма осуществления собственником своего права распоряжения.

“Договор о доверительном управлении, как и любой договор о распоряжении имуществом, выражает диалектическую взаимосвязь абсолютного права собственности и обязательственного права доверительного управления” . Согласно ст.

1012 ГК РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 17.

Существенные условия договора доверительного управления имуществом предусмотрены в ст. 1016 ГК РФ. К ним относятся:

  1. состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  2. наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  3. размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  4. срок действия договора.

На наш взгляд, некоторые ученые, исходя из буквального толкования положений ст. 1016 ГК РФ, под предметом договора доверительного управления имуществом ошибочно понимают имущество, переданное в управление .

См., например: Городов О. Доверительное управление исключительными правами // Хозяйство и право. 1997. N 3. С. 38; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 538.

Полагаем, что предметом любого договора является то, по поводу чего стороны заключили соглашение. В зависимости от предмета того или иного договора выделяют договоры по передаче имущества, договоры по выполнению работ, договоры по указанию услуг и т.д.

Договор о доверительном управлении – это разновидность обязательств по оказанию услуг. При этом доверительное управление выделяется в качестве самостоятельного обязательства, на которое не распространяются ни правила о подряде, ни правила о возмездном оказании услуг (статьи 779 и 783 ГК РФ).

Доверительное управление имуществом – это обязательство об оказании услуг, которое в системе обязательств занимает место наряду с обязательствами поручения, комиссии, агентирования. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица.

Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.

Проводя аналогию с договорами поручения и комиссии, которые близки по своим признакам к договору доверительного управления имуществом, следует заметить, что доверитель или комитент могут передавать поверенному или комиссионеру определенное имущество.

Но никто не признает это имущество предметом данных соглашений.

Под предметом договора поручения понимаются те юридические действия, которые должен совершать поверенный , а предметом договора комиссии будут оказываемые комиссионером посреднические услуги, направленные на заключение сделки .

См.: Гражданское право: Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. СПб., 1997. С. 432.
См.: Там же. С. 564.

Поэтому под предметом договора доверительного управления имуществом следует понимать управление имуществом в интересах определенного лица путем совершения юридических и фактических действий. Круг этих действий очень широк (законодатель в п. 2 ст. 1012 ГК РФ говорит о любых действиях).

Следовательно, доверительный управляющий вправе совершать любые действия, кроме тех, осуществление которых ограничено законом или договором. Так, согласно п. 1 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий имеет право распоряжаться недвижимым имуществом только в предусмотренных договором случаях.

Как правило, стороны в договоре не определяют конкретные действия, которые вправе совершать доверительный управляющий, но в случаях, предусмотренных законом применительно к отдельным видам доверительного управления, необходимо согласовывать эти действия.

Например, при доверительном управлении ценными бумагами в договоре должны быть определены правомочия доверительного управляющего по распоряжению ими (ст. 1025 ГК РФ).

Существенным условием договора доверительного управления имуществом подопечного, заключаемого между органом опеки и попечительства и доверительным управляющим, является порядок согласования доверительным управляющим с этим органом совершения сделок по отчуждению имущества подопечного (п. 1 ст. 38, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, предметом договора доверительного управления имуществом является не имущество, а осуществляемые доверительным управляющим действия по управлению имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. В ст. 1016 ГК РФ предмет не указан в числе существенных условий договора потому, что:

  • во-первых, в ст. 432 ГК РФ уже предусмотрено, что предмет является существенным условием любого договора;
  • во-вторых, предмет договора доверительного управления имуществом настолько многообразен, что раскрывать его содержание не имеет смысла и не требуется, если иное не предусмотрено законом.

Доверительное управление имуществом – это гражданско-правовое обязательство, в котором доверительный управляющий как косвенный представитель интересов учредителя осуществляет управление переданным ему имуществом в пользу выгодоприобретателя. Доверительный управляющий действует в гражданском (коммерческом) обороте от своего имени, указывая при этом контрагентам на свой особый статус. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий:

  1. выполняет правомочия владения, пользования и в случае, предусмотренном договором, распоряжения переданным ему имуществом;
  2. совершает любые юридические и фактические действия в отношении переданного ему имущества, за исключением действий, запрещенных законом или договором.

Осуществляемые доверительным управляющим действия, совокупность которых составляет предмет договора доверительного управления имуществом, представляют собой его основную обязанность, которая заключается в управлении имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Законодательство не дает определения действий в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, поэтому характер таких действий зависит от цели доверительного управления. По общему правилу доверительное управление учреждается в целях извлечения доходов от использования имущества, находящегося в доверительном управлении.

Поэтому действиями управляющего в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя будут такие, которые влекут приумножение стоимости переданного ему имущества.

В предусмотренных законом случаях, когда учреждается “некоммерческое” доверительное управление, целями управления также могут являться сохранение имущества или его минимальный износ либо обеспечение его нормального функционирования.

Доверительный управляющий обязан проявлять должную заботу об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, не допускать уменьшения стоимости находящегося у него имущества либо иные неблагоприятные имущественные последствия.

Следовательно, под действиями в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя понимаются такие юридические и фактические действия по управлению имуществом, переданным в доверительное управление, которые направлены на достижение цели учреждения доверительного управления и должны совершаться доверительным управляющим с такой заботливостью, какую он проявил бы при управлении своим собственным имуществом.

Так как основной целью доверительного управления является получение доходов, то в договоре следует предусматривать определенный минимальный уровень этих выгод и порядок их передачи управомоченному лицу. В соответствии с п. 2 ст.

1020 ГК РФ права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в управление имущества, поэтому неуказание в договоре порядка получения выгод учредителем не затронет его прав. Учредитель является собственником данного имущества и получает приращения к нему.

В тех же случаях, когда договор доверительного управления имуществом заключен в интересах выгодоприобретателя, становится неясно, как последний может получать доходы от доверительного управления, так как в ГК РФ об этом не сказано. Предлагаем внести изменения в действующий ГК РФ с тем, чтобы законодательно защитить права выгодоприобретателя. На наш взгляд, ст.

1020 ГК РФ необходимо дополнить пунктом 3 следующего содержания: “В тех случаях, когда договор доверительного управления имуществом заключен в интересах выгодоприобретателя, доверительный управляющий обязан открыть на имя выгодоприобретателя счет в банке, на который будут перечисляться доходы, получаемые от доверительного управления, если договором не установлен иной порядок расчетов с выгодоприобретателем”. При этом выгодоприобретатель получает права вкладчика с момента предъявления к банку первого требования (ст. 842 ГК РФ). Срок выплаты доходов выгодоприобретателю и их размер могут определяться в договоре.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/29181-predmet-dogovora-doveritelnogo-upravleniya-imushhestvom

Договор доверительного управления имуществом

Объект договора доверительного управления

Договор доверительного управления имуществом – это соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).

Сущность и значение договора доверительного управления имуществом

Передача имущества в доверительное управление в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ является способом осуществления своих абсолютных правомочий собственником, определяющим цели, условия и порядок управления.

Характерные черты доверительного управления:

  • носит открытый для третьих лиц характер;
  • построено на жесткой конструкции взаимных и четко определенных прав и обязанностей сторон обязательственных отношений;
  • договор доверительного управления имеет длящийся, сравнимый с агентскими отношениями характер, но не влечет перехода права собственности.

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении доверенного имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (законом или договором могут быть предусмотрены ограничения).

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка “Д.У.”.

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст. 1016 ГК РФ).

Договор доверительного управления является:

  • реальным;
  • по общему правилу возмездным;
  • двусторонним.

Субъектный состав договора доверительного управления имуществом

Сторонами договора доверительного управления имуществом являются (ст. 1014, 1015 ГК РФ):

1) учредитель управления:

  • собственник имущества;
  • орган опеки и попечительства, исполнитель завещания или иное лицо, указанное в законе (в особых случаях, вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания и др.).

2) доверительный управляющий:

  • индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (кроме унитарного предприятия) – по общему правилу;
  • гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения – в случаях, предусмотренных законом.

Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Выгодоприобретателем может быть любой субъект гражданского права, включая учредителя. Не может быть выгодоприобретателем доверительный управляющий (ст. 1015 ГК РФ).

Форма договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение этих обязательных условий влечет недействительность договора.

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

Предметом договора доверительного управления является длящееся совершение управляющим в отношении переданного ему имущества любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя.

Объектами доверительного управления могут быть (ст. 1013 ГК РФ):

  • предприятия и другие имущественные комплексы,
  • отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу,
  • ценные бумаги,
  • права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами,
  • исключительные права и другое имущество.

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление (только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям).

К иным существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

    1. состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
    2. наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
    3. размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
    4. срок действия договора.

договора доверительного управления имуществом

Обязанности доверительного управляющего (ст. 1020 ГК РФ):

  • осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление (распоряжение – в случаях, предусмотренных договором доверительного управления);
  • представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом;
  • действуя от своего имени, обязательно указывать, что он является управляющим (устно или отметкой “Д.У.” при подписании письменных документов).

Доверительный управляющий вправе:

  1. для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305);
  2. требовать вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Исполнение и прекращение договора доверительного управления имуществом

Имущество (в т.ч.

обремененное залогом), переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего, отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе.

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате управления имуществом, включаются в состав этого имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица.

Доверительный управляющий исполняет обязательства по договору доверительного управления лично (ст. 1021 ГК РФ). Поручать совершать от имени доверительного управляющего эти действия другому лицу возможно, если он:

  1. уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо
  2. получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо
  3. вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Основания прекращения договора доверительного управления имуществом (ст. 1024 ГК РФ):

  1. смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица – выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
  2. отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
  3. смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
  4. отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
  5. отказ учредителя управления от договора по иным причинам, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
  6. признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 “О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 48 “О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 46 “О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина (статьи 137, 138, 138.1, 139, 144.1, 145, 145.1 Уголовного кодекса Российской Федерации)”

Постановление Пленума ВС РФ от 29 ноября 2018 года № 41 “О судебной практике по уголовным делам о нарушениях требований охраны труда, правил безопасности при ведении строительных или иных работ либо требований промышленной безопасности опасных производственных объектов”

Согласно Федеральному закону от 28.11.2018 N 451-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” пересмотрен порядок разрешения гражданских и административных дел в судах (со дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции, но не позднее 1 октября 2019 года).

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-imuschestvom

Всё про доверительное управление недвижимостью

Объект договора доверительного управления

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом.

Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду.

Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность.

Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов.

Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях.

Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

  • четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
  • определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
  • права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
  • порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
  • гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
  • срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
  • штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
  • механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
  • дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир.

Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс.

Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами.

Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план.

Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются.

Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

  • Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
  • Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
  • Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
  • Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
  • Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи.

Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита.

И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов.

Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.