Договор ипотеки что это

Содержание

Ипотечный договор

Договор ипотеки что это

Ипотечный договор — соглашение о залоге недвижимого имущества в том банке, который предоставил кредит. Если заемщик не в состоянии выполнить своих финансовых обязательств, имущество переходит в собственность кредитора. Сущность сделки заключается в том, что банк страхует себя от риска невозврата денег, если клиент не сможет погасить долг.

Процедуру регулирует ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с законом не требуется нотариального удостоверения, но этот пункт может включаться в договор по взаимному согласию сторон — заемщика и кредитора.

Обратите внимание! Если на заемные деньги приобретается дом, земля, на которой он расположен, также передается в залог.

В рамках заключения сделки с банком оформляется договоры трех образцов:

  • купли-продажи. Заемщик оплачивает недвижимость на первичном или вторичном рынке на деньги, полученные от кредитора. После этого происходит обременение приобретенного имущества;
  • ипотеки. Его сущность — в том, что клиент предоставляет в залог приобретаемую недвижимость;
  • страхования недвижимости (заключается в обязательном порядке).

В ипотеке участвует три стороны: финансовая организация, заемщик и застройщик (продавец).

Виды договоров

Вид договора зависит от того, к какой социальной категории относится заемщик. Российские крупные банки (Сбербанк, ВТБ и другие) предлагают физическим лицам кредитование по четырем основным направлениям (помимо стандартных вариантов):

  • социальная ипотека. Программа кредитования рассчитана на обеспечение жильем социально незащищенных слоев населения, которые не могут приобрести недвижимость на общих основаниях. Частично возврат кредита в этом случае гарантирует государство. Кроме того, оно дотирует процентную ставку, в связи с чем она становится ниже. В 2020 году минимальный процент переплаты – 4,7%. В Сбербанке ставка колеблется от 7,3 до 8,8% (зависит от типа жилья), в ВТБ – 7,9%, в ДОМ.РФ – от 4,7%;
  • военная ипотека. Служащие ВС РФ могут оплатить жилищный кредит с помощью средств накопительно-ипотечной системы, участниками которой они становятся после трех лет несения службы. Приобретение жилья возможно без выплаты первоначального взноса. Если у гражданина есть собственные накопления, он может погасить кредит досрочно;
  • материнская ипотека. Льготное кредитование предоставляется в 2020 году семьям после рождения второго (или последующего) ребенка. Предусматривает субсидию от государства для оплаты первоначального взноса. Кроме того, семья может использовать материнский капитал и собственные накопления, чтобы частично или полностью закрыть долг;
  • долевая ипотека. Предусматривает участие трех сторон: заемщика, банка и застройщика. Юрлицо, которое реализует недвижимость, использует средства кредитополучателя для строительства объекта недвижимости и затем передает его дольщикам. Последние поселяются в доме и постепенно расплачивается с кредитором.

Существуют еще отдельные программы кредитования, такие как дальневосточная ипотека, которые рассчитаны на покупку жилья в определенном регионе с последующим погашением кредита со сниженной процентной ставкой (в среднем 2%). В Сбербанке, ВТБ и других крупных банках в 2020 году можно оформить жилищные кредиты всех перечисленных видов.

Основные условия договора ипотечного кредита

Договор должен содержать следующие сведения:

  • информацию о недвижимости, которая приобретается в ипотеку, включая точный адрес, описание планировки;
  • данные о рыночной стоимости имущества (определяется оценочной компанией)
  • сумму кредита и срок его погашения, размер и очередность ежемесячных взносов в соответствии с графиком, процент переплаты, величина первоначального платежа;
  • порядок выплаты жилищного займа;
  • наименование органа, регистрирующего документ, с обоснованием права залогодателя на обремененную собственность.

Если в соглашении нет хотя бы одного из перечисленных пунктов, он считается недействительным. При заключении договора заемщик обязан застраховать недвижимость.

Для справки. Возможны три варианта оформления полиса в рамках ипотечного договора:

  • страхование имущества от его повреждения;
  • титульное страхование (от риска утраты прав на недвижимость);
  • жизни и здоровья (трудоспособности) физического лица.

Страхование недвижимости обязательно, остальные два варианта – добровольные.

Права и обязанности сторон

В образце договора прописываются предварительно согласованные условия выдачи и погашения, указывается стоимость недвижимости. Сумма ипотеки не может превышать рыночной цены жилья.

По закону клиент имеет право проживать в квартире или доме, взятом в ипотеку. До момента совершения последнего платежа клиент не имеет право сдавать в аренду, дарить, продавать имущество или делать перепланировку без разрешения банка. Само финансовое учреждение может проверять состояние недвижимости, которая находится у него в залоге.

Важно! Следует поддерживать ипотечное жилье в хорошем состоянии, чтобы оно не потеряло той рыночной стоимости, которая была на момент совершения сделки. В противном случае банк может потребовать досрочного погашения кредита. В случае просрочки финансовая организация может начать процедуру изъятия жилья.

Что нужно для подготовки договора по ипотеке

Подготовка к оформлению ипотечного договора включает следующие этапы:

  1. Сначала заемщик должен собрать и проанализировать информацию различных банков и найти выгодный кредит. Рассчитать будущий график платежей удобнее всего с помощью онлайн-калькулятора (программа есть на сайте практически каждого банка);
  2. Обратиться с заявлением в выбранное финансовое учреждение;
  3. В случае одобрения заявки на ипотеку – собрать необходимые документы. Банк оценивает платежеспособность заемщика, узнает его кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность предоставленных документов, а также отсутствие у клиента судимости;
  4. Дождаться решения банка. Если оно положительное, следует приступать к поиску жилья, собрать документы на недвижимость. На сбор необходимых бумаг у заемщика по закону есть три месяца;
  5. Независимая оценочная компания рассматривает объект и выдает заключение о его рыночной стоимости. Юридическая служба банка также может провести проверку состояния жилья;
  6. Подписание документов — договора купли-продажи между покупателем и продавцом, ипотечного соглашения (после чего недвижимость переходит в залог банку), страховой полис. Перед подписанием документа клиенту следует тщательно изучить образец соглашения. Возможно привлечь для этой процедуры юриста.

Ипотечный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

Важно! На госрегистрацию отводится две недели начиная с того дня, когда заемщик предоставил банку пакет необходимых документов.

На что обратить особое внимание

При выборе программы ипотечного кредитования будущему заемщику важно оценить свои финансовые возможности. Нужно определить, сколько денег есть у гражданина для внесения первоначального взноса, какая сумма ежемесячного платежа и схема погашения будут комфортными. Практика показывает, что удобно выплачивать ипотеку, регулярный взнос по которой не превышает 50% от суммарного дохода семьи.

Платежи могут быть аннуитетными (равными долями) или дифференцированными, когда сначала выплачивается основная сумма, а каждый последующий взнос меньше предыдущего.

Банк может предложить одну или обе схемы погашения ипотеки, тогда клиент выбирает наиболее удобный для себя способ. Проценты при этом выплачиваются на протяжении всего срока действия кредита.

Если у заемщика есть достаточные накопления, удобнее воспользоваться дифференцированной схемой платежей, когда основная сумма переводится банку, а каждый последующий платеж становится ниже.

Кроме того, важно обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • оцените возможность досрочного погашения. В этом случае, даже при выплате небольших сумм, вы снизите размер переплаты;
  • после того, как будет оформлен ипотечный договор, попробуйте найти программы рефинансирования с более низкой процентной ставкой в другом банке;
  • узнайте, предлагает ли банк льготные условия кредитования, если у заемщика есть для этого основания;
  • при выборе программы ипотеки обращайте внимание на размер процентной ставки годовых. Чем больше срок кредита, тем больше автоматически будет переплата;
  • заранее определите, во сколько обойдется оплата госпошлины и услуг риелтора, если он участвовать в сделке;
  • учитывайте стоимость страхования. Если оно будет комплексным, этот вариант может быть дешевле покупки полисов по отдельности;
  • если вы берете ипотеку в иностранной валюте, важно учесть возможные колебания курса. Если вы получаете доход в рублях, лучше отказаться от такого варианта в связи в возможной девальвацией;
  • оцените возможные риски потери или снижения дохода в период погашения ипотеки. Следует тщательно оценить свои финансовые возможности и продумать запасные пути решения возможных проблемных ситуаций. В противном случае есть риск просрочки с перспективой потери недвижимости. В случае снижения дохода или потери работы опрос отсрочки или реструктуризации следует решать с банком еще до возникновения непогашенной задолженности. Если кредитор не идет навстречу, вопрос будет решаться через суд.

Важно! Если сумма долга несоразмерна стоимости заложенного имущества, суд может встать на сторону заемщика и отклонить требование банка погасить кредит за счет реализации недвижимости. Тем не менее, платить по займу все равно придется.

Образец договора

Договор ипотеки содержит следующие сведения:

  • персональные данные заемщика;
  • предмет соглашения;
  • гарантии выплаты кредита;
  • права и обязанности сторон;
  • условия страхования;
  • ответственность сторон;
  • дополнительные условия, если они есть;
  • порядок разрешения споров и претензий;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Также в договоре ставится подписи залогодателя и залогодержателя и печать банка. Образец договора, как правило, содержится на сайте банка.

Обратите внимание! На завершающем этапе в тексте документаделается запись о регистрации с печатью Росреестра, за которую следует заплатить госпошлину.

Порядок регистрации

Подавать заявление на регистрацию ипотечного договора в Росреестр должны обе стороны. К заявке следует приложить следующие документы:

  • заявление от заемщика;
  • ипотечный договор (с информацией о передаче недвижимости в залог и приложение к нему);
  • кредитный договор;
  • квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
  • копии всех страниц паспорта заемщика и созаемщиков и другие бумаги.

Полный перечень вы можете согласовать с менеджером банка.

Порядок расторжения

Соглашение прекращает свое действие после оплаты кредита. Досрочное расторжение ипотечного договора может произойти по двум причинам:

  • по инициативе банка. Происходит в случае нарушения заемщиком долговых обязательств. Порядок такой процедуры должен быть указан в тексте документа;
  • по обоюдному согласию. Расторжение возможно, если заемщик и банк находят компромиссное решение.

Также соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке. В случае выплаты ипотеки или досрочного расторжения договора запись от Росреестра погашается при наличии заявлений от банка и заемщика.

Источник: https://www.ipoteka360.ru/articles/banki/ipotechnyj-dogovor/

Договор ипотеки (ипотечного кредита) в 2020 году – что это такое, между физическими лицами, образец, сроки регистрации, квартиры

Договор ипотеки что это

Для многих граждан нашей огромной страны жилищное кредитование является единственной возможностью приобрести комфортабельное жилье.

Оформление ипотеки предполагает множество различных нюансов – начиная от подбора наиболее выгодного предложения и заканчивая госрегистрацией прав на недвижимость.

Одним из “краеугольных камней” является заключение ипотечного договора, особенности которого мы рассмотрим далее.

Что это такое

Ипотечный договор – это документ, регламентирующий взаимоотношения между залогодателем (заемщиком, должником) и залогодержателем (банком).

Нормативная регламентация, согласно ст. 8 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон), содержится в следующих правовых актах:

  • в ГК РФ (далее – Кодекс), в частности, в Главе 27, 28;
  • в Законе;
  • в Параграфе 3 Главы 23 Кодекса.

Соответственно, правовое регулирование ипотечного договора осуществляется:

  • общими правилами и нормами Кодекса, предусмотренными для заключения договоров;
  • положениями Кодекса, установленными для договора о залоге;
  • нормами Закона.

Исходя из ст. 420 Кодекса, договор – это соглашение двух или более лиц об определении, изменении или окончании действия гражданских прав или обязанностей.

Ст. 432 Кодекса регламентирует, что контракт рассматривают как заключенный, если между участниками сделки было достигнуто согласие по всем существенным условиям.

В свою очередь,ч. 2 ст. 10 Закона определяет частный случай вступления в силу именно ипотечного договора – с момента госрегистрации такого документа.

Ч. 1 ст. 10 Закона устанавливает, что ипотечный договор:

  • составляют в простой письменной форме, без нотариального заверения;
  • подлежит обязательной госрегистрации в установленные сроки;
  • при несоблюдении нормативных положений о госрегистрации, договор признается ничтожной сделкой и не влечет каких-либо юридических последствий для сторон процесса и/или третьих лиц.

Существенные условия

Основополагающие условия, которые должны присутствовать в готовом документе, указаны:

  • в ст. 339 Кодекса;
  • в ст. 9 Закона.

Закон гласит о следующих условиях, которые в обязательном порядке должны присутствовать в договоре об ипотеке:

  • предмет ипотеки (квартира, жилой дом, земельный участок, таунхаус и др.);
  • оценка заложенного имущества;
  • сущность обязательства, которое обеспечивается залогом недвижимости;
  • сумма обязательств и срок их исполнения заемщиком.

Те же существенные условия перечислены и в Кодексе. Кроме этого, законодательство определяет, что по желанию сторон в договор также можно включить:

  • условия о порядке процедуры по взысканию на имущество – либо в порядке судебного производства, либо в досудебном режиме.

Ч. 2 ст. 9 Закона гласит о том, как должен быть указан предмет залога в ипотечном договоре:

  • название предмета;
  • адрес места расположения;
  • описательная часть (здесь указываются достаточные для идентификации предмета характеристики, позволяющие отличить имущество среди множества других).

Кроме этого, в договоре должно быть указано:

  • право залогодателя, из-за которого имущество ему принадлежит (право собственности, возникшее после госрегистрации);
  • название органа, осуществившего госрегистрацию данных прав (Регистрационная палата).

Оценка залогового имущества:

  • указывается в денежном выражении;
  • определяется на основании соглашения между банком и заемщиком.

Также в договоре должны присутствовать условия:

  • об обязательстве, которое обеспечивается залогом (сумма кредита, размер процентов за весь срок кредитования, ПСК, основание возникновения, нормативный срок исполнения);
  • о наличии закладной, если права банка удостоверяются соответствующей ценной бумагой.

Требования к оформлению

Закон регламентирует, что ипотечный договор не требует нотариальной формы – заключение можно произвести в обычной письменной форме.

Договор должен:

  • оформляться согласно правилам, определенным Кодексом и Законом для договоров данного типа;
  • пройти регистрацию в Росреестре в установленном порядке;
  • содержать в себе все существенные условия, которые предусмотрены законодательством;
  • обладать дополнительными условиями, перечисленными в ст. 9.1. Закона.

В частности, ст. 9.1. Закона определяет, что в ипотечном договоре в обязательном порядке должна присутствовать запись о полной стоимости кредита (ПСК), которая должна размещаться на первой странице документа.

При оформлении договора банк также должен указать условия:

  • о размере неустойки за нарушение заемщиком кредитных обязательств;
  • о порядке предоставления информации (через сеть Интернет, на публичных стендах и др.), а также о способах информирования заемщика.

Также необходимо включить:

  • информацию о правах и обязанностях сторон;
  • гарантии банка и заемщика;
  • обстоятельства, исключающие несение какой-либо ответственности;
  • ответственность в общем случае;
  • условия о страховании имущества;
  • реквизиты и адреса.

Как заключается, его образец

Ипотечный договор заключается посредством составления сторонами (банком и заемщиком) документа и последующего его предоставления в орган, совершающий госрегистрацию прав.

После того, как участники процедуры надлежащим образом достигли соглашения, они предоставляют документ в территориальное отделение Регпалаты для запуска процесса госрегистрации.

В случае, если не были соблюдены требования Закона касательно наличия существенных условий, или были нарушены иные требования, Росреестр вправе отказать в осуществлении регистрации.

Вступление договора в законную силу происходит после того, как Регпалата внесет соответствующую запись в ЕГРП. Для запуска процесса залогодателю и залогодержателю необходимо подать совместное заявление.

Регпалата регистрирует договор об ипотеке, не запрашивая каких-либо иных документов, кроме совместного заявления.

Форма ипотечного договора может быть различной – в зависимости от конкретных обстоятельств, дополнительных условий и др. Типовой образец документа можно скачать здесь.

Сроки регистрации

Сроки осуществления госрегистрации ипотечного договора регламентируются ч. 5 ст. 20 Закона.

Согласно нормативным положениям этой статьи, существуют следующие установленные сроки:

  1. По общему правилу, ипотека регистрируется Регистрационной палатой в течение 1 месяца с даты поступления в данный орган всех необходимых документов, предусмотренных Законом для осуществления процедуры.
  2. В отношении нежилых строений, участков земли, прочих зданий и сооружений срок составляет 15 рабочих дней.
  3. Касательно ипотеки квартир и иных помещений, предназначенных для непосредственного проживания граждан – в течение 5 рабочих дней с даты предоставления документов в Росреестр.
  4. Если осуществляется ипотека земельного участка, и на данном участке расположены здания, строения или сооружения, регистрация будет произведена в сроки, соответствующие нормативным срокам для регистрации данных строений, помещений или сооружений.
  5. Если ипотека не в силу закона, а на основании нотариально засвидетельствованного договора, госрегистрация производится в срок, не позднее 5 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию

Нормативное регулирование порядка и размеров уплаты госпошлины за совершение госрегистрации ипотечного договора осуществляется согласно нормам ст. 24 Закона.

В соответствующей статье указано, что за

  • госрегистрацию договора;
  • регистрацию ипотеки как обременения;
  • внесение соответствующих записей в ЕГРП;
  • выдачу документации,

государственная пошлина подлежит уплате один раз за все вышеуказанные действия. Размер и сроки уплаты госпошлины регламентируются Налоговым законодательством, в частности, ст. 333.33 НК РФ.

П. 28 ч. 1 соответствующей статьи гласит, что за осуществление госрегистрации договора взимается госпошлина в размере:

 1000 рублей для физлиц
 4000 рублей для юрлиц

Тут же обозначен основной нюанс – если договор заключается между физическим и юрлицом (банком и заемщиком), госпошлина взимается в размере, как для физических лиц, то есть 1000 рублей.

Вышесказанное относится к ипотеке, возникающей в силу договора. На основании ч. 2 ст. 20 Закона, ипотека в силу закона подлежит регистрации без уплаты государственной пошлины.

Нотариальное удостоверение

Согласно ч. 3 ст. 339 Кодекса, соглашение о залоге заключается в простой письменной форме и не требует нотариального свидетельствования, если в других законах или соглашении сторон не прописано иное положение.

Ч. 1 ст. 10 Закона также утверждает, что документ должен быть составлен в простой письменной форме.

Поскольку в ч. 3 ст. 1 Закона сказано, что общие правила о залоге, перечисленные в Кодексе, применимы к договору об ипотеке только в том случае, если в Законе не установлены другие правила, можно сделать вывод о необязательности нотариального удостоверения ипотечного договора.

Однако это не означает, что нотариальная форма запрещена. Стороны могут воспользоваться услугами нотариуса при наличии такой необходимости.

При этом последний приобретет право подать в Росреестр заявление, на основании которого ипотека также может быть зарегистрирована (ч. 1 ст. 20 Закона).

Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика

Согласно общему правилу, установленному ст. 450 Кодекса, расторжение ипотечного договора можно произвести по обоюдному согласию сторон. Соответственно, одной инициативы заемщика недостаточно – нужно согласовать вопрос и с банком.

Однако договор может быть расторгнут и по решению суда – для этого необходимо, чтобы одна из сторон процесса существенно нарушила условия договора.

Таким образом, если банк не соблюдает нормы договора, заемщик вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Соглашение о расторжении, его образец

Образец соглашения о расторжении кредитного договора по договоренности сторон можно скачать здесь.

Можно ли отказаться после подписания

Отказаться от ипотечного займа можно и после подписания кредитного контракта. Все зависит от того, были ли фактически исполнены обязательства банка перед заемщиком – перечисление денежных средств по назначению (к примеру, застройщику недвижимости).

В таком случае, рекомендуется заключить с банком соглашение о расторжении. Заемщику при этом придется вернуть:

  • сумму полученного кредита;
  • проценты за фактическое пользование заемными денежными средствами.

Как оспорить

Зачастую возникает необходимость оспорить заключенный договор об ипотеке недвижимого имущества.

Оспорить договор потребуется в следующих случаях:

  • если с лицом, не правомочным участвовать в сделке, был заключен ипотечный договор (например, с ограниченно дееспособным гражданином);
  • при предоставлении в залог недвижимости, не могущей являться предметом залога по ипотеке;
  • при несоответствии условий ипотечного договора требованиям и нормам закона;
  • при спорах, связанных с несоответствием применяемых мер банком по принудительному взысканию задолженности указанным в изначальном договоре.

В любом случае, необходимо пытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке, проведя соответствующую претензионную работу с контрагентом.

При отрицательном результате следует обращаться в суд, который, на основании ст. 166 Кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, оценит обстоятельства рассматриваемого дела и вынесет справедливый вердикт.

Договор об ипотеке – основной документ, которым регулируются взаимоотношения между банком и потребителем услуг – заемщиком.

В договоре должны быть отражены существенные условия, указанные в Законе. Кроме этого, документ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в ЕГРП – внесена соответствующая запись.

Военная ипотека в Мортон рассматривается тут.

Условия ипотеки для учителей вы можете найти на этой странице.

Источник: http://finbox.ru/dogovor-ipoteki/

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Договор ипотеки что это

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора».

Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон.

Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем.

Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем.

Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона.

Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости.

Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств.

Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором.

Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости.

Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке.

Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее.

Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке.

Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

таблица скроллится вправо

Ипотека в силу законаИпотека в силу договора
Когда возникаетПри возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельствПри оформлении отдельного договора об ипотеке
Предмет залогаПриобретаемая на кредитные средства недвижимостьЛюбая недвижимость
Кто подаёт заявление о госрегистрации залогаЗалогодатель и/или залогодержатель
Особенности госрегистрацииОдновременно с регистрацией перехода права и права покупателяОтдельное регистрационное действие
Госпошлина за госрегистрациюНе взимаетсяВзимается

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_ipoteka_v_silu_zakona_i_dogovora_v_chem_raznica

Что такое ипотечный договор и зачем он нужен?

Договор ипотеки что это

Как и любая другая финансовая сделка, ипотека также оформляется на договорной основе. Она будет определять отношения между банком и заемщиком на время действия ипотеки. Исходя из этого, ипотечный договор – это не документ, который можно подписать, не читая.

В нем практически нет «пустых» пунктов, поэтому стоит потратить время, чтобы изучить его досконально.

Самыми важными моментами будут те, где указано, за что и сколько нужно платить, какие страховые риски, права кредитора. Чтобы ипотека не стала кабалой, нужно точно понимать, за что ставится подпись в поле «Заемщик».

После того, как документы будут подписаны, обратного пути уже нет, и стороны обязуются  нести обязанности.

Что такое ипотечный договор?

Это документ, который регламентирует отношения между клиентом, банковской организацией и залоговой недвижимостью, в качестве которой берется квартира или дом. По правилам, стороны обязаны обладать дееспособностью и правоспособностью, а юрлица не должны иметь проблем по передаче залога.

В ипотечном договоре обязательно прописываются следующие пункты:

  • Предмет залога – эта недвижимость, которая идет под обременение кредитору на период погашения ипотеки. Он определяется названием, местонахождением объекта. Если это квартира, то указывает полный адрес, ее площадь и число комнат. Если под залог передается частный дом, то он может быть залогом только параллельно с участком, на котором он стоит. Залогом не вправе быть государственная недвижимость, например, служебное жилье.
  • Оценка предмета ипотечной недвижимости. В отчет входит оценочная цена объекта недвижимости. Она определяется по согласованию сторон и прописывается в денежном эквивалентном значении. Это значение не должно быть меньше нормативно-установленного. В оценке может быть указано несколько стоимостей: от БТИ и оценочного агентства, поэтому в договоре должна быть прописана именно та, о которой договорились стороны, иначе документ будет признан ничтожным.
  • Размер обязательств по ипотеке и период их исполнения. Здесь указаны стороны сделки: кредитор, клиент, а также ипотечная сумма, период выплат, размер платежей, ставка, правила погашения.
  • Права и обязанности. Клиент вправе проживать в залоговой квартире и сделать регистрацию всей своей семьи (супругу, детям, родителям). В течение периода выплат все вопросы по перепланировке, аренде, реализации залога решаются исключительно через банк. Кредитор вправе контролировать состояние залога. Если правила нарушаются, то кредитор может потребовать досрочной выплаты долга, в т.ч., если клиент допускает просрочки.
  • Страхование залога. Заемщик обязан каждый год страховать свою недвижимость и предоставлять полис в банк. Если это условие нарушается, то могут быть применены штрафные санкции или требование досрочного погашения ипотеки.
  • Досрочное погашение. Этот пункт будет важен для тех, кто собирается погашать кредит досрочно частично или полностью. Здесь нужно изучить условия досрочного погашения, есть ли комиссии или штрафы, какие типы возможны (с уменьшением срока или только ежемесячного платежа).
  • Условие снятия обременения. Это пункт также важен, поскольку он регламентирует снятие обременения после выплаты ипотеки касательно сроков.

Подписанный договор передается на обязательную госрегистрацию, после чего он вступает в силу. Регистрация должна пройти в течение 15 дн. с даты предоставления всех документов. Для этого на договоре делается надпись регистрирующего органа с указанием его полного наименования, даты, места и регистрационного номера.

Таким образом, ипотечный договор является важным документом, который следует полностью изучить перед подписанием. Если какие-либо моменты сильно смущают, то стоит посоветоваться или вовсе отказаться от его подписания.

Расторжение договора ипотеки

В редких случаях кредитное учреждение может потребовать досрочного расторжения ипотечного договора, которое связано с некоторыми причинами:

  • Постоянные просрочки, несвоевременное погашение (более 3х раз).
  • Несоответствие залога, например, залоговая квартира сдается в аренду или клиент сделал в ней несогласованную перепланировку.
  • Развод. Если созамщики (муж и жена) решили развестись и начали делить ипотеку, на условиях, которые невыгодны или неудобны банку, то кредитор может выставить требование досрочного погашения.
  • Непредоставление полиса страховки. Каждый год заемщик обязан предоставлять полис страховки в банк. Полис должен соответствовать всем требованиям. Если страховая компания не подходит по какому-то параметру, то банк может потребовать перестраховаться. Если клиент отказывается, то ему могут выставить требование погасить кредит досрочно.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/raschet_ssudi_online/chto-takoe-ipotechnyiy-dogovor-i-zachem-on-nuzhen.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.